Theo chia sẻ của anh Kha, chấp nhận gồng gánh trả lãi vay cao một thời gian, nợ gốc ân hạn hoặc trả dần, phần lợi nhuận tích lũy vào giá trị đất sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, do chưa thể kinh doanh trong giai đoạn xây phòng trọ, nhà đầu tư này đã chịu lỗ khoản lãi suất vay trong suốt năm 2012 cả trăm triệu đồng vì doanh số lúc này bằng không.

Năm đầu tiên vận hành nhà trọ (2013), anh Kha cho thuê được 9 phòng, tỷ lệ trống 25%. Với mặt bằng giá bình quân trên địa bàn là 1,1 triệu đồng mỗi phòng một tháng, doanh thu năm đầu tiên của nhà đầu tư này đạt 118,8 triệu đồng. Lãi suất vay 1,1 tỷ đồng trong năm là 165 triệu đồng, được ân hạn nợ gốc. Khoản thâm hụt năm thứ hai là 50 triệu đồng, anh Kha tiếp tục cố gồng gánh để cân đối bù lỗ.

Nhiều nhà đầu tư đã thua lỗ nặng vì dùng đòn bẩy tài chính quá đà khi kinh doanh
phòng trọ cho thuê. Ảnh: Lucas Nguyễn

Năm 2014, tuy lãi suất được điều chỉnh giảm xuống nhưng vì dãy phòng trọ ế khách nên anh Kha tiếp tục thâm hụt ngân sách. Vì không có nhiều kinh nghiệm quản lý, địa bàn có những khách thuê thuộc thành phần bất hảo (chậm trả tiền nhà, gây rối trật tự phải mời đi sớm), nên tỷ lệ phòng trống của anh Kha chạm ngưỡng 35%. Khoản lỗ năm thứ 3 lại tăng lên hơn 60 triệu đồng, việc trả lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng do doanh thu đi xuống.

Từ cuối năm 2014 đến nửa đầu năm 2015, nhà đầu tư này đã khất nợ ngân hàng nhiều lần. Ngân hàng từ nhẹ nhàng đề nghị đã đi đến bước dùng biện pháp mạnh, buộc anh bán tài sản để trả nợ bằng mọi giá. Tình thế bắt buộc, anh Kha đành phải bán tháo dãy nhà trọ lỗ hàng trăm triệu đồng để cấn nợ ngân hàng.

Anh Kha tâm sự: "Khoản vốn tự có là tiền mặt 300 triệu đồng đội nón ra đi, đấy là chưa kể 3 năm làm việc không công chỉ để trả lãi ngân hàng. Tôi phải móc thêm tiền túi để tất toán nợ. Cái giá cho bài học này bằng tiền tỷ".

Có 7 năm kinh doanh BĐS với quy mô gần 200 phòng trọ phân khúc 1-3 triệu đồng mỗi tháng tại quận Tân Phú và Bình Tân, chuyên gia BĐS cho thuê Nguyễn Hồng Hải nhận xét: “Anh Kha thất bại vì đi ngược lại 3 nguyên tắc cơ bản kinh doanh mô hình phòng trọ này”.

Một là, anh Kha đã chuẩn bị vốn sai cách. Mức vay bất hợp lý, chiếm đến gần 70% tổng suất đầu tư. Kinh doanh phòng trọ là hình thức bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ, dựa trên cơ sở tích lũy quỹ đất, công trình khấu hao dần, vì vậy nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi càng lâu càng tốt, cần phải hạn chế việc đi vay, tỷ lệ vay càng thấp càng an toàn.

Hai là, lãi suất vay ở mức 15%/năm càng khiến cho áp lực chi phí tài chính trở nên nặng nề. Thông thường, lợi nhuận ròng hàng tháng của việc kinh doanh phòng trọ phải đạt 1% mỗi tháng, tương đương 12% một năm thì suất đầu tư này mới bền vững. Như vậy, tổng số tiền phải trả cho khoản lãi vay cần phải điều chỉnh thấp hơn tổng lợi nhuận. Anh Kha thua lỗ vì doanh thu không đủ để gồng gánh chi phí tài chính.

Ba là, anh Kha thiếu kinh nghiệm quản lý phòng trọ cho thuê, để tỷ lệ trống ở mức cao và liên tục tăng dần. Trường hợp nhà đầu tư không đủ kinh nghiệm và không có sở trường quản lý BĐS cho thuê thì khả năng thua lỗ rất lớn.

Ông Hải cho rằng, kinh doanh phòng trọ không phải là kênh đầu tư nhẹ nhàng, dễ thắng như mọi người lầm tưởng. Muốn thành công, nhà đầu tư phải tính kỹ bài toán tài chính và bỏ ra nhiều tâm sức giám sát, quản lý từ nội bộ khu nhà trọ đến ngoại khu. Vì vậy, trước khi đi đến quyết định đổ tiền vào mô hình này, các nhà đầu tư nên tham vấn nhiều lời khuyên và lập trình sẵn bảng dự toán để hạn chế rủi ro.

Theo Batdongsan.com.vn